Behovet for ny bolig kan komme af mange årsager, men inden man vælger at optage et lån hos banken, skal man have gjort sig overvejelser. Køb af ny bolig er for de fleste en stor investering, hvorfor det kræver en pose penge. Disse penge kan du få finansieret gennem din bank, men der vil være renter forbundet med lånet, som har en betydning for din økonomi fremadrettet. Derfor bør du sætte dig godt ind i processerne inden, under og efter et boligkøb, så du ikke skriver under på en købsaftale, før alt er på plads.
Hvad kan jeg købe bolig for?
Inden du igangsætter din boligsøgen på et af de kendte boligportaler, så vil det være rart at vide, hvad man kan købe for. Når du ved, hvad du kan købe for, kan du filtrere din søgning, så du får fremvist boliger indenfor budgettet. Måske kan du sågar vælge at sætte 100.000 oveni det beløb, hvis du regner med at få forhandlet prisen.
Kontakter du din bankrådgiver vil denne bede dig om at udfylde en blanket for dit nuværende forbrug, bankrådgiveren vil have tilsendt lønsedler og denne vil også spørge ind til fremtidsforventninger – fx familieforøgelse. Alt dette plus mere til bruger bankrådgiveren til beregning af dit månedlige rådighedsbeløb, så du kan få en overblik over, hvad du har til rådighed efter alle faste udgifter er betalt. Dit rådighedsbeløb skal gerne ligge på +6.000 kr., hvis du er alene. Hvis du har samlevende, så skal det ligge på omkring 10.000 kr. Har man børn, skal der tillægges 2.500 kr. Det skyldes, at banken skal være sikre på, at du kan betale af på dine faste udgifter, din gæld m.m. og fortsat have penge til forsørgelse.
Hvis du selv er interesseret i at få en fornemmelse af, hvad du kan købe for, inden du kontakter din bank, så kan du gøre brug af den gængse tommelfingerregel. Mange går først til banken, når de har en bolig, som de er interesserede i. Banken vil spørge ind til, hvad man regner med at betale for en bolig, men når du direkte kan sende et link til boligen, så gør det, at processen bliver hurtigere.
Tommelfingerreglen er at du tager husstandens årlige bruttoindtægt og ganger det med en gældsfaktor på 4. Hvis du og din samlevende er fælles om at købe ny bolig, skal begges bruttoindkomster medtages i beregningen. Forestiller man sig, at den årlige husstandsindkomst før skat ligger på 550.000 kr., så kan i låne for 2.200.000 kr. Det er ikke alene ovenstående, som har betydning for, hvad I kan låne for, da man også skal tage stilling til, hvad man vil give i udbetaling. Derudover kan man som potentiel køber af en bolig selv have en bolig, der skal sælges. Her kan der være tale om en kursgevinst ved salg af boligen, og man kan dermed have flere penge med, når man skal udbetale til boligen. Jo mere du udbetaler, desto mindre skal du låne. Dermed reducerer du også renteudgifterne, men husk på, at man skal have et fornuftigt rådighedsbeløb.
Når budgettet er lagt, udbetalingen er bestemt, og det mulige lånebeløb er givet, kan man få et overblik over rådighedsbeløbet. Heraf kan du vurdere, om det er realistisk at investere i den bolig, som står til grund for beregningerne, eller om du måske kan tillade dig at finde en dyrere bolig – eller omvendt. Det skal ikke være surt, at investere i en ny bolig, men det er en stor post, som følger en i op til 30 år. Man kan overveje at vælge et variabelt lån, hvis man er mere risikovillig. Det er svært at spå fremtiden, hvorfor det er en smagssag, om man vil vide, hvad man skal betale de kommende mange år, eller håbe på, at den variable rente er lavere end den faste.
Hvilke kriterier har du?
Du kan have en lang række kriterier til din kommende bolig, men du har en væsentlig begrænsning, og det er dit budget. Når denne er medtaget i kalkulationen, kan du gøre dig overvejelser om, hvilke kriterier boligen skal opfylde. Beliggenheden er blandt de kriterier, som de fleste boligsøgende har – by, provins eller ude på landet? Derudover vil man gerne vælge en beliggenhed, hvor man har rige muligheder for indkøb, fritidsaktiviteter mv. For de familier med børn eller samlevende, som har et ønske om børn, vil det være vigtigt, at institutioner, skoler, SFO’er, idrætsanlæg mv. er i nærheden. Jo tættere på by og hovedstad man kommer, desto dyrere bliver det også. Man skal også tage stilling til, om man bor tæt på offentlig transport, hvis ikke tager bilen eller cyklen på arbejde. Hvis du kan leve med ikke at have en bil, så kan du sælge denne og spare forsikringer, brændstof, vedligeholdelse etc. Salgssummen kan øge dit rådighedsbeløb eller dit indskud til boligen. Dermed reducerer du størrelsen af lånet. Enhver boligsøgende har forskellige kriterier til boligen, og nogle gange må man gå på kompromis, da man er begrænset af økonomien.
Hvilket lån skal jeg tage?
Når du vil investere i en bolig, så pålægger loven dig, at du selv skal være i stand til at betale 5% af købesummen som udbetaling. Hvis du ikke har så stor en opsparing til at betale mere end de 5%, så kan du låne 80% hos et realkreditinstitut og de resterende 15% hos din bank. Realkredit lån har en lavere rente end banklånet, men det kan være nødvendigt, hvis man ikke kan betale mere af egen lomme. Når du skal optage lånet hos realkreditinstituttet, kan du vælge et fastforrentet realkreditlån på 30 år – til den der ikke er risikovillig. Du kan også vælge et flexlån, som har en fleksibel rente, hvorfor denne kan variere i løbet af løbetiden – til den risikovillige. Hertil kan man vælge om, man vil have afdragsfrihed ved begge lånetyper, men ved den variable, kan man også vælge at være låst af renten i fx 5 år af gangen.
Hvornår skal jeg slå til?
Det er svært at sige, hvornår man skal slå til. Boligmarkedet er dynamisk, og der sker hele tiden ændringer, så det er svært at spå, hvornår timingen er den bedste for boligkøb eller bolig salg. Hvis renten er høj, kan det for førstegangskøberen betyde, at denne venter, men med dette kan der også være sandsynlighed for, at drømmeboligen bliver solgt. Hvis man selv har en bolig med gæld, kan der være kursgevinst, men er denne nok til at dække de udgiver, man får på renter? Det er uforudsigeligt, hvorfor det mange gange kommer an på, hvor man står i livet. Hvis du bor i en etværelses lejlighed, og du har tvillinger på vej, så er du mere presset end andre. Der er mange forhold som spiller ind, men vigtigt er det, at du har en god mavefornemmelse, og at økonomien rækker.
Skal jeg alliere dig med professionelle?
Det skal du helt bestemt, da professionelle kan agere på vegne af dig. Sælgeren har en ejendomsmægler som repræsenterer denne, men bolighandlen skal ske på lige vilkår, hvorfor du gør klogt i at alliere dig med en køberrådgiver. Denne har kendskab til boligmarkedet, kendskab til tvister, kendskab til processer og meget mere. Køberrådgiveren vil sørge for, at du kommer trygt og sikker gennem boligkøbet, hvor denne holder dig opdateret i sagen og påminder dig om tidsfrister. Når godkendelsesbeskrivelsen er tilsendt sælgers mægler, og sælger har besvaret eventuelle anmærkninger, kan køberrådgiveren melde afslutning ved handlen, når alt er afklaret. I denne proces vil banken også sende en vurderingsmand til adressen, så denne kan vurdere boligen, hvorefter banken giver tilsagn til finansiering.
I købsaftalen vil dokumenter være tilgængelige, som køberrådgiveren gennemgår for dig. Denne vil også sørge for tinglysning af skødet, når aftalen er fuldendt, så du står på som den nye ejer af ejendommen. Købsaftalen vil også indeholde overtagelsesdagen, hvor du sammen med ejendomsmægleren tilser boligen. Her skal du sikre dig, at alle hvidevarer, der står skrevet i salgsopstillingen, virker. Hvis der er fejl og mangler kan du sende det til din køberrådgiver, så der kan gøres en indsigelse. Det er ikke alle fejl og mangler, som du har mulighed for at spotte før overtagelsen. Derfor er det vigtigt, at du får tegnet en ejerskifteforsikring, så du i tilfælde af en skade ikke skal betale for udførelse af udbedringen. Det gælder dog, at fejlen/manglen ikke er rapporteret i en elinstallations- eller tilstandsrapport. Afslutningsvis vil køberrådgiveren i samråd med sælgerens ejendomsmægler udarbejde en refusionsopgørelse, så man ved hvilken part, der skal have penge tilbage. Foruden ejerskifteforsikringen så er det vigtigt, at husforsikringen træder i kraft fra den dag, du har nøglerne.
Find dine boligforsikringer her
Hvis du vil vide mere om forsikringer og dækning i forbindelse med ejerskifte, kan du læse mere på følgende forsikringsselskabers hjemmesider eller kontakte dem pr mail.
Dansk Boligforsikring – mail: info@danskboligforsikring.dk
ETU Forsikring – mail: info@etuforsikring.dk
Gjensidige – mail: info@gjensidige.dk
Tryg – mail: kontaktformular
Codan – mail: codan@codan.dk
Alm. Brand – mail: info@almbrand.dk
Frida Forsikring – mail: info@fridaforsikring.dk
Læs mere her om, hvad du skal være opmærksom på ved køb af ejendom.
