Når drømmeboligen er fundet, og man gerne vil slå til med et bud, så er det vigtigt, at man allierer sig med en køberrådgiver. Bolighandlen er det sidste led i processen, inden du får overdraget husnøglerne ved disponeringsdatoen. En køberrådgiver har den viden, der kan sikre køber af boligen gennemsigtighed og tryghed ved en bolighandel. Køberrådgiveren sørger for at være ved købers side, når dokumenter gennemgås samt andre praktiske opgaver. Hvis man ikke har stor kendskab til bolighandler, kan det for de fleste være uoverskueligt og indviklet. Derudover er der mange datoer, man skal have styr på, så processen er strømlinet.
Inden man når vejs ende med bolighandlen, er der flere praktiske opgaver, som skal gennemføres, således at handlen bliver gnidningsfri. Disse vigtige trin vil blive belyst herunder, hvor der skelnes mellem tiden inden, på dagen og efter overtagelse af den nye bolig.
Før overtagelse af boligen
Når du har til hensigt at afgive et bud til sælger af boligen, og denne accepterer dit bud, så fremsendes dokumenter til underskrift, men der kan være punkter heri, som bør gennemgås af en køberrådgiver. Køberrådgiveren vil gennemgå alle dokumenter – herunder salgsopstilling, servitutter, tilstandsrapport, elinstallationsrapport mv., så eventuelle bemærkninger kan knyttes til aftalen.
Man kan forestille sig, at boligen, man er interesseret i, har fejl og mangler, som man gerne vil have udbedret. I aftalen kan det fremgå, at en mangel skal udbedres inden aftalen er bindende, og hvis sælger ikke selv ønsker at udbedre dette, kan man enten fortryde eller bede om nedslag i prisen tilsvarende de omkostninger, der vil være i udbedring af manglen. Dette eksempel plus andre bemærkninger sikrer køber, at alt er afklaret, inden aftalen anses for at være bindende.
Et typisk punkt er også, at køber, hvis denne selv skal sælge egen bolig, ikke er bundet af aftalen, såfremt køber ikke selv får solgt sin bolig. I dette tilfælde vil der være snak om en købsbetinget bolighandel, hvor der sættes en frist. Derudover er sælger ikke bundet på samme måde som køber, da sælger i mellemtiden godt kan modtage flere bud og sælge til en anden.
1) Køberrådgiveren skal melde endelig handel
Når alle forhold/bemærkninger, der er udarbejdet i samråd mellem køber og køberrådgiver, er sendt til sælgers mægler, skal disse gennemgås med sælgeren og dennes mægler. Når forholdene er afklaret, kan køberrådgiveren melde endelig handel.
2) Tinglysning af skødet
Tinglysningen af skødet sker gennem digital signatur – fx NemID, hvor dokumentet, der underskrives, er et officielt dokument, som tilkendegiver, hvem der er ejer af ejendommen. Skødet er også en registrering af, hvem der har juridisk ret til ejendommen, hvor dette dokument også vil være tilgængeligt for offentligheden.
3) Banken skal stille bankgaranti
Bankgarantien er en garanti for sælger, så denne er garanteret at modtage købesummen. Denne købesum skal deponeres senest på den aftalte overtagelsesdato. I tilfælde af at man som køber har hele købesummen uden behov får lån, vil banken overføre betalingen til sælger. Køberrådgiveren og sælgers mægler vil påminde køber om denne betaling, så denne når at overføre summen inden tidsfristen. Beløbet, der betales, er ikke frit tilgængeligt for sælger, før tinglysningen af skødet er gennemført og godkendt uden anmærkninger. Når tinglysningen af skødet er aktuelt, og ejerskabet er overgået til køber, vil dennes køberrådgiver frigive summen til disposition for sælger.
4) Handelsomkostninger forbundet med bolighandlen
I forbindelse med bolighandlen er der også handelsomkostninger, som skal være betalt inden overtagelsesdatoen indtræffer. Det er omkostninger, som er forbundet med det honorar, der skal betales til køberrådgiveren samt en tinglysningsafgift. Tinglysningsafgiften beregnes ud fra en procentsats på 0,6% af købesummen samt et fast gebyr på DKK 1.750. Disse beløber skal banken sikre sig, at køber kan betale, hvorfor der skal stilles en bankgaranti.
5) Forsikringer
Hvis køber har investeret i en villalejlighed eller er hus, skal denne have tegnet en husforsikring og/eller brandforsikring, hvis ikrafttræden skal ske på dagen, hvor køber får overdraget nøglerne til boligen.
6) Ejerskifteforsikring
I forbindelse med køb af hus/villalejlighed anbefales det altid, at man af sælger får et tilbud på, at denne vil betale halvdelen af præmien på den billigste ejerskifteforsikring, og at køber får tegnet ejerskifteforsikringen. Hvis man efter overtagelse af boligen opdager, at der er fejl og mangler, som ikke er angivet i tilstands- og elinstallationsrapporten, kan skaden meldes til ejerskifteforsikringen, således, at denne forsikring kan dække de omkostninger, der er forbundet med udbedringen. Omvendt anbefales det også, at sælger får tegnet en sælgeransvarsforsikring. Hvis sælger ikke kommer med et tilbud på ejerskifteforsikring, som denne har indhentet, vil sælger være ansvarspligtig i op til 10 år.
Når ejerskifteforsikringen tegnes, skal denne træde i kraft ved overtagelsesdatoen. Man kan ikke tegne en ejerskifteforsikring efter, køber har modtaget nøglerne. Der gælder visse regler for, hvad denne forsikring dækker af skader. Man kan med fordel læse mere om forsikringer i forbindelse med ejerskifte hos Dansk Boligforsikring, Gjensidige Forsikring, Frida forsikring eller en helt fjerde. Undersøg det gerne hos en udbyder, som man allerede har forsikringer hos, da der kan være økonomiske fordele, når man allerede er kunde.
7) Forsikring af lejlighed
Ejerskifteforsikringer gælder typisk ikke for ejerlejligheder, da det er en kæmpe opgave at skulle udføre en tilstands- og elinstallationsrapport for hele lejlighedskomplekset. Derfor kan man tegne en lejlighedsforsikring, hvor denne ligeledes skal træde i kraft ved overtagelsesdatoen.
8) Meld flytningen
Når ovenstående i samråd med køberrådgiveren og banken er fuldført, og at man har en fastlagt dato for overtagelsen af den nye bolig, skal man melde flytningen på borger.dk
Det er mange trin, som man skal være bekendt med og fuldføre, inden man overtager boligen fra sælger. Køberrådgiverens rolle er derfor essentiel, således at man sikrer sig, at der er styr på datoer mv. Jo hurtigere ovennævnte trin gennemføres, desto hurtigere kan man få nøglerne til boligen.
Når du overtager boligen
Når overtagelsesdatoen indtræffer, skal man være opmærksom på følgende punkter, så køber endelig kan flytte ind i sin nye bolig.
9) Overtagelsestidspunktet
I udgangspunktet vil overdragelsestidspunktet være kl. 12 på den aftalte dag, men hvis denne dato og/eller tidspunktet ændres, skal man informere sin køberrådgiver. Det skyldes at køberrådgiveren skal sikre sig, at alle ovennævnte trin inden overtagelse af boligen er afklaret. På denne måde kan køberrådgiveren sikre sig, at man som køber eksempelvis når at tegne en forsikring ved ejerskifte.
10) Klage ved manglende rengøring
Der stilles ingen krav til sælger, når denne overdrager boligen med hensyn til rengøring, men det er god skik, at sælger har rengjort. Mange vil også opleve, at ens egen mægler nævner, at boligen gerne skal være nydelig, så alt forholder sig positivt.
11) Tjek af hvidevare
I langt det fleste bolighandler vil alle hvidevare medfølge – særligt hvis det er integrerede hvidevarer. Tjek derfor om alle hvidevarer, der er nævnt i salgsopstillingen, er i boligen, når man tilser boligen ved overtagelse. Derudover skal disse hvidevarer også testes, så man er sikker på, at de er funktionsdygtige. Afprøv derfor alle hvidevarer sammen med mægleren, så denne kan videreformidle det til sælger, hvis noget ikke skulle virke. Mægleren vil derfor også være vidne, og det gør det lettere at rette et krav mod sælger. Derudover er det også vigtigt, at man tjekker alle stikkontakter i boligen. Hvis hvidevarer eller stikkontakter ikke er funktionsdygtige, skal det dokumenteres (billede/video). Dokumenteringen kan sendes til køberrådgiveren.
12) Aflæs forbrugsmålere
Køber skal i samråd med mægler aflæse alle forbrugsmålere – el, vand, varme, olie, brænde m.v. Såfremt forsyningsværkerne ikke afregner med sælger, skal disse målinger sendes til køberrådgiveren, så det kan fremgå i refusionsopgørelsen. Refusionsopgørelsen er den sidste praktiske opgave, som køberrådgiveren udfører, og denne har til hensigt at fordele udgifterne mellem køber og sælger.
Efter overtagelse af boligen
Hele bolighandel gennemføres, når refusionsopgørelsen er på plads. Det skal forstås som, at sælger ikke skal betale for en hel periode, hvis køber flytter ind midt i perioden, og omvendt skal køber ikke betale for det forbrug, som sælger har brugt. Nogle afgifter og betalinger sker forud, hvorfor sælger har ret til at få tilbagebetalt beløbet af den resterende tid for forudbetalingen, hvis køber flytter ind i en periode, hvor afgifter/betalinger allerede er indbetalt. Et eksempel herpå kan være ejendomsskatten, som betales hvert halve år, hvorfor der er stor sandsynlighed for, at køber flytter ind i boligen i perioden, der allerede er betalt for. Dermed skal et beløb refunderes til sælger, som vil fremgå i refusionsopgørelsen. Det samme gør sig gældende for forbrugsmålinger og eventuel ejerskifteforsikring, hvor sælger går med til at betale halvdelen af præmien på den billigste ejerskifteforsikring.
Denne opgørelse udarbejdes i samråd med sælgers mægler og købers køberrådgiver – oftest mellem 14-30 dage efter overtagelsesdatoen. Begge parter for tilsendt denne opgørelse til godkendelse, hvorefter den part, der har penge til gode på saldoen, får udbetalt summen.
Hvis man har interesse i at læse om de forskellige udbydere af ejerskifteforsikringer og sælgeransvarsforsikringer, kan man tilgå nedenstående udbyderes hjemmesider eller kontakte dem pr. mail med konkrete spørgsmål. Nedenstående udbydere er ikke udtømmende, men er de selskaber, som de fleste kontakter.
Ved ejerskifte
Dansk Boligforsikring – mail: info@danskboligforsikring.dk
Gjensidige – mail: info@gjensidige.dk
Alm. Brand – mail: info@almbrand.dk
Tryg – mail: kontaktformular
Codan – mail: codan@codan.dk
Ved sælgeransvarsforsikring
Dansk Boligforsikring – mail: info@danskboligforsikring.dk
Gjensidige – mail: info@gjensidige.dk
Alm. Brand – mail: info@almbrand.dk
Codan – mail: codan@codan.dk
Læs mere her for guide til boligsalg.
